意外と知らない不動産屋あるある(不動産の仲介手数料とは？　計算方法や支払うタイミングは？)

公開日：2025/12/04

本日も一日お勤めお疲れ様です。

急な寒さに身体がまだ対応していないスタッフMですｍ（＿　＿）ｍ

マイホーム購入時の諸費用で大きな割合を占める仲介手数料について、内容や計算方法をご質問いただくことがあります。
そもそも仲介手数料ってなんなのでしょうか（・へ・　）？　

よく見る「3％+6万円」てどういう意味なのか？　気になりますよね。今回は仲介手数料とその計算方法と、支払うタイミングについても分かりやすくご説明します。

〇仲介手数料とは？

仲介手数料とは不動産会社に依頼して不動産を売買した場合、不動産会社に支払う成功報酬のことです。依頼を受けた不動産会社は、お客様が不動産を安全に取引できるようサポートを行い、契約が成立した時にこの成功報酬をいただきます。

たとえばマイホーム購入をお手伝いする場合、お客様の希望の条件を伺って物件紹介をして内見のご案内をするほか、条件交渉、住宅ローンのサポート、物件調査、売買契約書作成、契約立ち合い、残金決済の手続きといった様々な業務を行います。成功報酬ですから売買契約が成立しなかった場合は、一切支払う必要はありません。

不動産会社に仲介を依頼しなければ仲介手数料はかかりませんが、条件交渉から売買契約書の作成や重要事項説明書作成、あるいは住宅ローンなどの手続きなどもすべて自分で行わなければならないので時間や労力もかかります。
また専門知識がないと難しいことも多く、書類や手続きに不備や漏れがあれば、トラブルになるリスクも高くなります。信頼できる不動産会社を選んで、任せるのが安心と言えます（ー△ー　）

〇仲介手数料の計算方法

仲介手数料は「宅地建物取引業法」という法律によって上限額が決められていて、不動産の価格に応じた仲介手数料が発生します。上限額は以下のように決められています。

■売買に係る代金の額が200万円以下・・・成約価格の5％

■売買に係る代金の額が200万円超400万円以下・・・成約価格の4％

■売買に係る代金の額が400万円超・・・成約価格の3％

そのため仲介手数料の上限は価格によって3段階に分けて計算することになります。たとえば成約価格が1000万円の土地の場合、仲介手数料は次のように分解して計算します。

・200万円までの部分⇒200万円×5％＝10万円

・200万円超400万円までの部分⇒200万円×4％＝8万円

・400万円越の部分⇒600万円×3％＝18万円

それぞれを足した合計金額36万円が仲介手数料の上限となり、実際に支払われる場合はこれに消費税を上乗せした金額となります。

しかし、このような計算をするのは手間なので、成約価格が400万円を超える場合は、「成約価格×3％+6万円+消費税」という速算式で計算します。分かりづらいので消費税を除いて計算してみましょう。

たとえば先ほどの土地の場合、「1000万円×3％+6万円＝36万円」となり、分解して計算した金額と同じになりました。

よく聞かれるのが「価格の3%はいいとして、この6万円って何なんですか？」というところです。実はこの速算式というのは、一律3％で計算して、そこからそれぞれの価格帯で生じる差額(6万円)を足して調整しています。先ほどの土地の場合を例に、それぞれの価格帯3％で計算して差額を見てみましょう。

200万円以下の5％は10万円でしたが、3％で計算すると200万円×3％＝6万円で差額4万円。 200万円越400万円以下の4％は8万円でしたが、3％で計算すると200万円×3％＝6万円で差額2万円。差額4万円と2万円を足すと6万円。400万円越の部分は元から3％で計算しますから、差額を足すと、つまり「1000万円×3％+6万円」になるということです。

マイホーム購入で400万円以内というケースはほとんどありませんので、この速算式で仲介手数料がどのくらいかかるのか計算することができますね。ちなみに成約価格が200万円超～400万円以下の仲介手数料の速算式は「売買価格×4％+2万円+消費税」になります。2万円の部分は「6万円」と同様、調整するための金額ですからご安心ください。

〇仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料は売買契約が成立したことに対する成功報酬なので、本来、不動産会社は契約が成立した時点で仲介手数料を請求することができます。しかし実際の取引では、売買契約締結時に仲介手数料の半分を支払い、残金決済・引き渡しの時に残りを支払う形が一般的です。とはいえ、決まりはないので、不動産会社に確認するようにしましょう。

不動産の仲介手数料と計算方法、支払いのタイミングについてお伝えしました。仲介手数料は上限が決まっているので、不当に高額な手数料を請求されることはありません。下限は決まっていないので、仲介する不動産会社によって手数料の金額は異なります。物件の価格が決まれば上限金額を計算することも出来るので速算式を使って計算した上で、不動産会社に確認するといいでしょう。中には仲介手数料半額、あるいは無料という不動産会社もありますが、仲介手数料の安さだけ見て選ぶのではなく、しっかり対応してくれる会社なのか、信頼して任せられる会社なのか、見極めて依頼することが大切です。マイホーム購入をお考えの方の参考になれば幸いです。

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